La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, entró en vigor el 1 de enero de 2026 tras su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC). Esta normativa introduce un régimen específico para los arrendamientos de temporada, el alquiler de habitaciones y la gestión de viviendas propiedad de grandes tenedores, reforzando la protección del arrendatario y la contención de rentas en zonas de mercado residencial tensionado.

Arrendamientos de temporada

Se considera arrendamiento de temporada cualquier contrato de alquiler formalizado para satisfacer temporalmente la necesidad de vivienda del inquilino por motivos profesionales o laborales, estudios, atención o asistencia médica, situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o regreso a la residencia habitual y/u otros usos análogos destinados a cubrir la necesidad de vivienda.

La temporalidad debe constar expresamente en el contrato, y su finalidad debe ser acreditada documentalmente. La documentación se deposita junto con la fianza en el registro correspondiente (Incasòl).

Quedan excluidos de esta regulación los arrendamientos con fines exclusivamente recreativos, turísticos o vacacionales, que deben indicarse expresamente en el contrato y acreditar el lugar de residencia permanente del arrendatario.

A partir de la entrada en vigor de la ley:

• Los arrendamientos de temporada en zonas de mercado residencial tensionado quedan sujetos a los mismos límites de renta que los arrendamientos de vivienda habitual.
• Se aplican las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre:
  • Determinación y actualización de la renta.
  • Elevación de la renta por mejoras.
  • Asunción de gastos generales y servicios individuales.
  • Fianza y garantías.
• Existe presunción de habitualidad: cualquier contrato de arrendamiento se considera de vivienda habitual salvo que el propietario acredite la temporalidad.
• En caso de prórroga o renovación con la misma parte arrendataria, el contrato se somete al régimen de vivienda habitual salvo justificación documental de la temporalidad.
  

La regulación busca evitar que el alquiler de temporada se utilice como mecanismo para eludir la normativa sobre vivienda habitual, garantizando derechos de los inquilinos y controlando las subidas de precios.

Arrendamiento de habitaciones

El arrendamiento de habitaciones se entiende como el contrato por el cual el arrendador cede al arrendatario el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias comunes de la vivienda a cambio de un precio.

• Se deben respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación fijados por la normativa sectorial y la cédula de habitabilidad.
• La suma de las rentas de las habitaciones de una misma vivienda en zonas de mercado residencial tensionado no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
• La fragmentación física o contractual de la vivienda no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de sus normas.
  

Derecho de tanteo y retracto para grandes tenedores

La Ley 11/2025 mantiene los derechos de tanteo y retracto establecidos por el Decreto ley 2/2025 (27 de febrero de 2025) para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado propiedad de grandes tenedores personas jurídicas.

Excepciones:

• Transmisiones de viviendas de nueva construcción o rehabilitadas dentro del año siguiente a la cédula de habitabilidad.
• Primeras transmisiones entre sociedades del mismo grupo con objeto social o actividad inmobiliaria similar.
  

Las viviendas adquiridas mediante estos derechos se deben calificar permanentemente como viviendas de protección oficial o figura equivalente.

Mientras no se apruebe la normativa del Registro de Grandes Tenedores, las personas jurídicas deberán declarar si son grandes tenedores y aportar certificación registral del número de viviendas en su propiedad.

Medidas complementarias y objetivos de la Ley

La Ley 11/2025 también establece:

• Incremento de la reserva de suelo de protección pública en nuevos planeamientos urbanísticos.
• Creación del Registro de grandes tenedores y de la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda.
• Refuerzo de la inspección con declaratoria de agentes de la autoridad y regulación de sus funciones.
• Presunción de que cualquier contrato de arrendamiento es de vivienda habitual, salvo que se justifique documentalmente la temporalidad.
  

El objetivo declarado por la Generalitat es incrementar el parque de vivienda asequible y proteger la vivienda habitual, evitando que la vivienda se convierta en una fuente de incertidumbre o especulación.

Impacto en Barcelona y otras zonas

• Cataluña fue pionera en aplicar topes a las rentas, iniciando la regulación en marzo de 2024 en algunos municipios y ampliándola posteriormente a 271 municipios.
• La estadística oficial indica que en Barcelona la renta media de nuevos contratos ha descendido de 1.193,51 € a 1.087,23 € en un año, aunque el precio por m² ha aumentado y la superficie media de las viviendas alquiladas ha disminuido, explicando la aparente caída de rentas.
  

Esta Ley representa una intervención integral en el mercado del alquiler en Cataluña, combinando control de precios, regulación de arrendamientos temporales y fragmentados, y refuerzo de la protección de la vivienda habitual.

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