La Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, va entrar en vigor l’1 de gener de 2026 després de la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC). Aquesta normativa introdueix un règim específic per als arrendaments de temporada, el lloguer d’habitacions i la gestió d’habitatges propietat de grans tenidors, reforçant la protecció de l’arrendatari i la contenció de rendes en zones de mercat residencial tensionat.

Arrendaments de temporada

Es considera arrendament de temporada qualsevol contracte de lloguer formalitzat per satisfer temporalment la necessitat d’habitatge de llogater per motius professionals o laborals, estudis, atenció o assistència mèdica, situacions provisionals a l’espera de lliurament d’habitatge o retorn a la residència habitual i/o altres usos anàlegs destinats a cobrir la necessitat d’habitatge.

La temporalitat ha de constar expressament en el contracte, i la seva finalitat ha de ser acreditada documentalment. La documentació es diposita juntament amb la fiança al registre corresponent (Incasòl).

Queden exclosos d’aquesta regulació els arrendaments amb fins exclusivament recreatius, turístics o de vacances, que han d’indicar-se expressament en el contracte i acreditar el lloc de residència permanent de l’arrendatari.

A partir de l’entrada en vigor de la llei:

• Els arrendaments de temporada en zones de mercat residencial tensionat queden subjectes als mateixos límits de renda que els arrendaments d’habitatge habitual.

• S’apliquen les normes de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) sobre:

  • Determinació i actualització de la renda.

  • Elevació de la renda per millores.

  • Assumpció de despeses generals i serveis individuals.

  • Fiança i garanties.

• Existeix presumpció d’habitualitat: qualsevol contracte d’arrendament es considera d’habitatge habitual tret que el propietari acrediti la temporalitat.

• En cas de pròrroga o renovació amb la mateixa part arrendatària, el contracte se sotmet al règim d’habitatge habitual tret de justificació documental de la temporalitat.

La regulació busca evitar que el lloguer de temporada s’utilitzi com a mecanisme per eludir la normativa sobre habitatge habitual, garantint drets dels llogaters i registrant les pujades de preus.

Arrendament d’habitacions

L’arrendament d’habitacions s’entén com el contracte pel qual l’arrendador cedeix a l’arrendatari l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar altres estances comunes de l’habitatge a canvi d’un preu.

• S’han de respectar els estàndards de superfície per persona i el llindar màxim d’ocupació fixats per la normativa sectorial i la cèdula d’habitabilitat.

• La suma de les rendes de les habitacions d’un mateix habitatge en zones de mercat residencial tensionat no pot superar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge.

• La fragmentació física o contractual de l’habitatge no desnaturalitza el caràcter d’arrendament d’habitatge ni evita l’aplicació de les seves normes.

Dret de tanteig i retracte per a grans tenidors

La Llei 11/2025 manté els drets de tanteig i retracte establerts pel Decret llei 2/2025 (27 de febrer de 2025) per a habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat propietat de grans tenidors persones jurídiques.

Excepcions:

• Transmissions d’habitatges de nova construcció o rehabilitats dins de l’any següent a la cèdula d’habitabilitat.

• Primeres transmissions entre societats del mateix grup amb objecte social o activitat immobiliària similar.

Els habitatges adquirits mitjançant aquests drets s’han de qualificar permanentment com a habitatges de protecció oficial o figura equivalent. Mentre no s’aprovi la normativa del Registre de Grans Tenidors, les persones jurídiques hauran de declarar si són grans tenidors i aportar certificació registral del nombre d’habitatges en la seva propietat.

Mesures complementàries i objectius de la Llei

La Llei 11/2025 també estableix:

• Increment de la reserva de sòl de protecció pública en nous planejaments urbanístics.

• Creació del Registre de grans tenidors i de la Comissió de Supervisió de Contractes d’Arrendament d’Habitatge.

• Reforç de la inspecció amb declaratòria d’agents de l’autoritat i regulació de les seves funcions.

• Presumpció que qualsevol contracte d’arrendament és d’habitatge habitual, tret que es justifiqui documentalment la temporalitat.

L’objectiu declarat per la Generalitat és incrementar el parc d’habitatge assequible i protegir l’habitatge habitual, evitant que l’habitatge es converteixi en una font d’incertesa o especulació.

Impacte a Barcelona i altres zones

Catalunya va ser pionera a aplicar topalls a les rendes, iniciant la regulació el març de 2024 en alguns municipis i ampliant-la posteriorment a 271 municipis.

L’estadística oficial indica que a Barcelona la renda mitjana de nous contractes ha descendit d’1.193,51 € a 1.087,23 € en un any, encara que el preu per m² ha augmentat i la superfície mitjana dels habitatges llogats ha disminuït, explicant l’aparent caiguda de rendes.

Aquesta Llei representa una intervenció integral en el mercat del lloguer a Catalunya, combinant control de preus, regulació d’arrendaments temporals i fragmentats, i reforç de la protecció de l’habitatge habitual.

El nostre servei integral d’administració de finques i propietats segueix les directrius del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona. El teu immoble en bones mans: administració de fincas àgil, propera i transparent.

Compta amb un equip de professionals que aporten el seu coneixement per a la defensa dels interessos de la teva comunitat de propietaris, i els dels arrendadors. Ens encarreguem de la gestió completa tant de comunitats de propietaris en règim horitzontal com de propietaris immobiliaris en règim de propietat vertical.

Entrant a formar part del grup Bgestió no només contractes un nou administrador de finques, sinó que aconsegueixes un aliat en qualsevol problema legal, fiscal o laboral que tinguis en la teva vida professional i/o personal.

Foto de Jakub Żerdzicki a Unsplash