La Ley 1/2026, de 8 de abril, supone un cambio relevante en el modelo de acceso a la vivienda en España al consolidar la figura de la vivienda en cesión de uso dentro del marco legal estatal.

Este modelo, ya presente en determinadas comunidades autónomas y proyectos cooperativos, recibe ahora una regulación más clara, estable y homogénea, acompañada de un tratamiento fiscal específico y de un impulso institucional que lo posiciona como una alternativa real frente al alquiler tradicional y la propiedad individual, en línea con el marco abierto por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de vivienda.

Para los promotores inmobiliarios, esta ley abre una nueva vía de desarrollo de proyectos con menor exposición especulativa y mayor colaboración con entidades cooperativas y administraciones públicas. En definitiva, la vivienda en cesión de uso para promotores inmobiliarios se consolida como una alternativa estratégica frente a los modelos tradicionales de promoción.

Un modelo jurídico claramente definido

La ley establece de forma expresa que la vivienda en cesión de uso no puede considerarse ni arrendamiento ni compraventa, sino un modelo de propiedad colectiva con derecho de uso vinculado a la condición de socio cooperativista. Este marco convierte a la vivienda en cesión de uso para promotores inmobiliarios en una figura jurídica autónoma, con reglas propias y previsibles.

Elementos esenciales del modelo:

• Titularidad del inmueble: la propiedad corresponde en todo momento a la cooperativa.
• Derecho de uso: los socios obtienen un derecho de uso estable, generalmente indefinido o de muy larga duración.
• Aportación inicial y cuotas: el acceso se articula mediante una aportación inicial y el pago de una cuota periódica.

Prohibición de especulación

La ley refuerza el carácter social del modelo estableciendo que:

• No se permite la venta del derecho de uso en el mercado libre.
• La salida del socio implica la devolución de la aportación inicial actualizada, sin generación de plusvalías privadas.

Este punto es clave para promotores, ya que elimina volatilidad especulativa pero también limita revalorizaciones individuales.

Un régimen fiscal reforzado y más estable

Uno de los pilares de la Ley 1/2026 es la integración de estas cooperativas en el régimen de entidades especialmente protegidas, lo que activa un conjunto de beneficios fiscales relevantes.

Principales incentivos:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Posibilidad de exención o bonificación en la constitución del derecho de cesión.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Se promueve la aplicación de bonificaciones municipales de hasta el 95% en proyectos de vivienda cooperativa.
• IVA reducido: Se consolida la aplicación de tipos reducidos en la construcción de vivienda en cesión de uso, alineándola con el tratamiento de vivienda protegida. Este tratamiento se suma a otras cuestiones fiscales relevantes para el sector, como el IVA entre promotor y constructor.

Este marco reduce significativamente los costes de promoción y explotación, mejorando la viabilidad de proyectos a largo plazo. Por ello, la vivienda en cesión de uso para promotores inmobiliarios resulta especialmente atractiva desde el punto de vista fiscal.

Refuerzo de la posición del usuario-socio

La ley refuerza la seguridad jurídica del usuario, que deja de ser un arrendatario para convertirse en socio cooperativista con derechos reforzados.

Principales garantías:

• Derecho de información: Obligación de transparencia total sobre la gestión económica de la cooperativa.
• Heredabilidad del derecho de uso: El derecho puede transmitirse a herederos, siempre que cumplan los requisitos de acceso a la cooperativa.
• Protección en caso de conflicto: Se priorizan mecanismos internos de resolución y arbitraje cooperativo, reduciendo la litigiosidad ordinaria propia del arrendamiento.

Este cambio reduce la conflictividad judicial, pero exige estructuras de gobernanza más sólidas.

Impulso a la colaboración público-cooperativa

La ley promueve activamente la participación de administraciones públicas mediante la cesión de suelo público.

Mecanismos principales:

• Derecho de superficie de hasta 75 años: Permite a cooperativas construir y gestionar vivienda sobre suelo público sin perder la titularidad del mismo.
• Reservas de suelo en planeamiento urbanístico: Posibilidad de destinar porcentajes específicos de suelo a vivienda en cesión de uso, diferenciándola de la VPO tradicional.

Este enfoque abre la puerta a proyectos de gran escala con menor coste de suelo, uno de los principales cuellos de botella del sector inmobiliario.

Implicaciones para promotores inmobiliarios

Para el sector promotor, la vivienda en cesión de uso para promotores inmobiliarios supone un cambio estructural en la forma de concebir el desarrollo residencial:

• Menor exposición a la volatilidad del mercado de compraventa.
• Mayor estabilidad en la explotación a largo plazo.
• Colaboración con cooperativas como vehículos de promoción.
• Acceso a suelo público o condiciones urbanísticas favorables.
• Necesidad de estructuras jurídicas y financieras más sofisticadas.

En la práctica, el promotor deja de ser únicamente un vendedor de producto inmobiliario para convertirse en gestor de proyectos residenciales de largo recorrido, en colaboración con entidades sociales y administraciones públicas.

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Preguntas frecuentes sobre la vivienda en cesión de uso