La Llei 1/2026, de 8 d’abril, suposa un canvi rellevant en el model d’accés a l’habitatge a Espanya en consolidar la figura de l’habitatge en cessió d’ús dins el marc legal estatal.

Aquest model, ja present en determinades comunitats autònomes i projectes cooperatius, rep ara una regulació més clara, estable i homogènia, acompanyada d’un tractament fiscal específic i d’un impuls institucional que el posiciona com una alternativa real davant el lloguer tradicional i la propietat individual, en línia amb el marc obert per la Llei 12/2023, de 24 de maig, d’habitatge.

Per als promotors immobiliaris, aquesta llei obre una nova via de desenvolupament de projectes amb menor exposició especulativa i més col·laboració amb entitats cooperatives i administracions públiques. En definitiva, l’habitatge en cessió d’ús per a promotors immobiliaris es consolida com una alternativa estratègica davant els models tradicionals de promoció.

Un model jurídic clarament definit

La llei estableix de forma expressa que l’habitatge en cessió d’ús no es pot considerar ni arrendament ni compravenda, sinó un model de propietat col·lectiva amb dret d’ús vinculat a la condició de soci cooperativista. Aquest marc converteix l’habitatge en cessió d’ús per a promotors immobiliaris en una figura jurídica autònoma, amb regles pròpies i previsibles.

Elements essencials del model:

• Titularitat de l’immoble: la propietat correspon en tot moment a la cooperativa.
• Dret d’ús: els socis obtenen un dret d’ús estable, generalment indefinit o de molt llarga durada.
• Aportació inicial i quotes: l’accés s’articula mitjançant una aportació inicial i el pagament d’una quota periòdica.

Prohibició d’especulació

La llei reforça el caràcter social del model establint que:

• No es permet la venda del dret d’ús al mercat lliure.
• La sortida del soci implica la devolució de l’aportació inicial actualitzada, sense generació de plusvàlues privades.

Aquest punt és clau per als promotors, ja que elimina la volatilitat especulativa però també limita les revaloritzacions individuals.

Un règim fiscal reforçat i més estable

Un dels pilars de la Llei 1/2026 és la integració d’aquestes cooperatives en el règim d’entitats especialment protegides, cosa que activa un conjunt de beneficis fiscals rellevants.

Principals incentius:

• Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP): Possibilitat d’exempció o bonificació en la constitució del dret de cessió.
• Impost sobre Béns Immobles (IBI): Es promou l’aplicació de bonificacions municipals de fins al 95% en projectes d’habitatge cooperatiu.
• IVA reduït: Es consolida l’aplicació de tipus reduïts en la construcció d’habitatge en cessió d’ús, alineant-la amb el tractament de l’habitatge protegit. Aquest tractament se suma a altres qüestions fiscals rellevants per al sector, com l’IVA entre promotor i constructor.

Aquest marc redueix significativament els costos de promoció i explotació, millorant la viabilitat dels projectes a llarg termini. Per això, l’habitatge en cessió d’ús per a promotors immobiliaris resulta especialment atractiu des del punt de vista fiscal.

Reforç de la posició de l’usuari-soci

La llei reforça la seguretat jurídica de l’usuari, que deixa de ser un arrendatari per convertir-se en soci cooperativista amb drets reforçats.

Principals garanties:

• Dret d’informació: Obligació de transparència total sobre la gestió econòmica de la cooperativa.
• Heretabilitat del dret d’ús: El dret pot transmetre’s a hereus, sempre que compleixin els requisits d’accés a la cooperativa.
• Protecció en cas de conflicte: Es prioritzen mecanismes interns de resolució i arbitratge cooperatiu, reduint la litigiositat ordinària pròpia de l’arrendament.

Aquest canvi redueix la conflictivitat judicial, però exigeix estructures de governança més sòlides.

Impuls a la col·laboració publicocooperativa

La llei promou activament la participació de les administracions públiques mitjançant la cessió de sòl públic.

Mecanismes principals:

• Dret de superfície de fins a 75 anys: Permet a les cooperatives construir i gestionar habitatge sobre sòl públic sense perdre’n la titularitat.
• Reserves de sòl en el planejament urbanístic: Possibilitat de destinar percentatges específics de sòl a habitatge en cessió d’ús, diferenciant-lo de l’HPO tradicional.

Aquest enfocament obre la porta a projectes de gran escala amb menor cost de sòl, un dels principals colls d’ampolla del sector immobiliari.

Implicacions per als promotors immobiliaris

Per al sector promotor, l’habitatge en cessió d’ús per a promotors immobiliaris suposa un canvi estructural en la manera de concebre el desenvolupament residencial:

• Menor exposició a la volatilitat del mercat de compravenda.
• Més estabilitat en l’explotació a llarg termini.
• Col·laboració amb cooperatives com a vehicles de promoció.
• Accés a sòl públic o condicions urbanístiques favorables.
• Necessitat d’estructures jurídiques i financeres més sofisticades.

A la pràctica, el promotor deixa de ser únicament un venedor de producte immobiliari per convertir-se en gestor de projectes residencials de llarg recorregut, en col·laboració amb entitats socials i administracions públiques.

Cooperatives d’habitatge?

Ets al lloc adequat. A Blegal som ferms defensors del dret a l’habitatge i comptem amb una àmplia experiència en l’àmbit de l’habitatge en cessió d’ús. Ja sigui com a gestora de cooperatives o a nivell particular com a soci, donem resposta a les teves preguntes i oferim solucions jurídiques adaptades a cada situació, acompanyant els nostres clients en tot el procés. Si ets promotor i vols explorar l’habitatge en cessió d’ús per a promotors immobiliaris com a model de negoci, el nostre equip t’assessora en cada fase del projecte.

Foto de Stuart Frisby a Unsplash

Preguntes freqüents sobre l’habitatge en cessió d’ús