El promotor paga al constructor el 21% d’IVA sobre l’import de l’obra de construcció, quan aquesta es realitza amb caràcter general.

Tanmateix, hi ha una excepció important. El promotor paga un 10% d’IVA si es tracta d’un habitatge destinat a ús habitual i es compleixen certs requisits.

El tipus d’IVA que s’aplica en una obra de construcció depèn de què es construeix, qui ho encarrega i amb quina finalitat.

1. S’aplica el 10% d’IVA quan:
   Es construeixen o rehabiliten habitatges (no locals, oficines ni naus).
2. L’obra la realitza un constructor a un promotor que:

• • És una persona física que destinarà l’habitatge a la seva utilització particular, o

  • És una empresa promotora que ven habitatges a particulars per al seu ús habitual.

També s’aplica el 10% en obres de rehabilitació si es compleixen certs requisits legals.

S’aplica el 21% d’IVA quan:

1. Es construeixen immobles diferents d’habitatges, com ara:

   1. Locals comercials

   2. Oficines

   3. Naus industrials

   4. Aparcaments (excepte 2 places venudes amb l’habitatge)

2. No es compleixen els requisits perquè es consideri rehabilitació d’habitatge.
3. El promotor no és qui destinarà l’habitatge a ús habitual, o no està previst per a habitatge (per exemple, si és per llogar com a oficina o Airbnb)

El 10% d’IVA en construcció es pot aplicar només en determinats supòsits, principalment relacionats amb habitatges.

1. Construcció d’habitatges per a ús habitual:

S’aplica el 10% quan:

• • L’obra la realitza una empresa constructora.
  • L’encàrrec el fa un promotor immobiliari, una cooperativa o una persona física.
  • L’edifici està destinat a habitatges (incloent-hi garatges i annexos, com trasters, si es venen conjuntament).
  • Les vivendes es destinaran a ús habitual, no a lloguer vacacional ni a oficina.
    També s’aplica el 10% si es venen com a primera entrega directament pel promotor o constructor.

2. Rehabilitació d’habitatges (complint requisits):

L’obra ha de complir ambdós requisits:

• Més del 50% del cost total ha de destinar-se a:
  • Estructura
  • Façanes
  • Coberta
  • Altres elements comuns
• El cost total de l’obra ha de superar el 25% del preu d’adquisició (si va ser recent) o del valor de mercat previ a la rehabilitació (si va ser adquirida fa temps), exclòs el valor del sòl.
  Si no es compleixen aquests requisits, es considera reforma simple i tributa al 21% d’IVA.

3. Entregues d’habitatges de protecció oficial (VPO):
   També tributen al 10% d’IVA.
4. Obres anàlogues a la rehabilitació en habitatges particulars:
   Per exemple, reformes integrals en una casa particular encarregades directament pel propietari, si es tracta d’una vivenda habitual i el propietari no actua com a empresari.

• Ha d’existir una relació directa entre el constructor i el particular (no subcontractació).
• No s’aplica si el propietari destina la casa a oficina o lloguer turístic.

No s’aplica el 10% quan:

• Es construeixen o reformen locals comercials, oficines o naus.
• Les obres són per a empreses o professionals que utilitzaran l’immoble per a la seva activitat (excepte que es compleixin requisits de rehabilitació i es destini a habitatge).
• Es fan reformes decoratives o de manteniment, sense complir requisits de rehabilitació.

La promotora és l’empresa que s’encarrega de la gestió, finançament i organització del projecte immobiliari, des de la compra del terreny fins a la venda o lloguer de la propietat. La seva funció principal és planificar, obtenir els permisos necessaris, gestionar els tràmits administratius i coordinar el desenvolupament del projecte, tot i que no realitza la construcció en si.

D’altra banda, la constructora és l’empresa encarregada de l’execució material de l’obra, és a dir, de construir l’edifici o infraestructura segons el projecte establert per la promotora. S’ocupa de l’obra en si, contractant la mà d’obra, supervisant la construcció i assegurant-se que es compleixin els terminis i el pressupost.

En resum, la promotora gestiona tot el procés del projecte, mentre que la constructora s’ocupa de la part física de la construcció.

El 10% d’IVA es pot aplicar a les comunitats de propietaris només en certs casos concrets relacionats amb obres en habitatges, i sempre que es compleixin una sèrie de requisits.

S’aplica el 10% d’IVA a les comunitats de propietaris quan:

1. Es realitzen obres de renovació o reparació en l’edifici d’habitatges.

2. La comunitat actua com a consumidor final (és a dir, no és empresari o professional).

3. Com a mínim el 50% de l’edifici està destinat a habitatges particulars (ús habitual o segona residència).

4. L’empresa que realitza les obres no aporta materials per més del 40% del cost total del projecte.

5. Si els materials aportats pel constructor superen aquest 40%, s’aplica el 21%.

NO s’aplica el 10% d’IVA si:

• Més del 50% de l’edifici es destina a oficines, locals, garatges, etc.

• La comunitat lloga els immobles per a activitats empresarials o professionals.

• Es tracta d’una obra d’ampliació, nova construcció o transformació, no de simple renovació o reparació.

• El constructor subcontracta una altra empresa que és qui realment executa l’obra (excepte certes excepcions).

• Es superen els límits de materials (més del 40% del total).