La reciente Sentencia nº 620/2026, de 19 de mayo, del Tribunal Supremo ha supuesto un importante cambio en la regulación de los alquileres de corta duración en España. El Alto Tribunal ha declarado la nulidad parcial del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, al considerar que el Estado carece de competencia para imponer un Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración de ámbito nacional.
La resolución no elimina el control sobre este tipo de alquileres, pero sí redefine el reparto de competencias entre el Estado y las comunidades autónomas. A continuación, analizamos qué ha ocurrido, qué aspectos permanecen vigentes y cómo afecta esta decisión a propietarios, plataformas digitales y operadores del sector.

¿Qué era el Registro Único de Arrendamientos?

El Real Decreto 1312/2024 se aprobó con el objetivo de adaptar el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028, relativo a la recogida e intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofrecidos a través de plataformas digitales.
Para ello, la norma creó dos instrumentos diferenciados:

• Un Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración, mediante el cual cada inmueble debía obtener un número de registro para poder anunciarse en plataformas digitales.
• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, destinada a centralizar el intercambio de información entre las plataformas digitales y las administraciones públicas.

Desde el 1 de julio de 2025, disponer del correspondiente número de registro era un requisito indispensable para publicar anuncios en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo u otras similares.

¿Por qué ha anulado el Tribunal Supremo el Registro Único?

El recurso fue interpuesto por la Generalitat Valenciana, que consideró que el Estado había invadido competencias atribuidas a las comunidades autónomas en materia de vivienda y turismo.
Tras analizar el reparto constitucional de competencias, el Tribunal Supremo concluye que el Estado carece de título competencial para imponer un registro nacional que se superponga a los registros autonómicos ya existentes.
La sentencia analiza los distintos títulos competenciales invocados por el Gobierno, como la ordenación de los registros públicos, la igualdad de los españoles, la planificación económica o las estadísticas estatales, y concluye que ninguno de ellos permite establecer una regulación tan exhaustiva sobre un registro administrativo de estas características.
Además, el Tribunal recuerda que el Reglamento europeo no obliga a los Estados miembros a implantar un registro único nacional, sino únicamente a garantizar un sistema que permita identificar los alojamientos y facilitar el intercambio de información entre administraciones y plataformas digitales. De hecho, el propio Reglamento admite que puedan coexistir registros nacionales, regionales o locales, siempre que un mismo alojamiento no deba inscribirse simultáneamente en más de uno.

¿Qué parte del Real Decreto continúa vigente?

La sentencia únicamente declara la nulidad de los preceptos relativos al Registro Único de Arrendamientos.
En cambio, mantienen plena vigencia otras medidas previstas en el Real Decreto, entre ellas:

• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
• Las obligaciones de comunicación e intercambio de información por parte de las plataformas digitales.
• La transmisión de datos con fines estadísticos a las administraciones competentes.

En consecuencia, el Estado mantiene sus funciones de coordinación e intercambio de información, pero no puede imponer un procedimiento registral único de ámbito nacional.

¿Qué implica esta sentencia para los propietarios?

La principal consecuencia práctica es que desaparece la obligación de obtener el número de registro estatal previsto en el Real Decreto 1312/2024, al haber sido declarado nulo el procedimiento que lo regulaba.
No obstante, ello no significa que desaparezcan las obligaciones legales aplicables a los alquileres de corta duración.
Los propietarios deberán seguir cumpliendo la normativa vigente de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, que puede exigir, entre otras obligaciones:

• La inscripción en el correspondiente registro autonómico.
• La obtención de licencia o autorización turística cuando resulte exigible.
• La presentación de declaraciones responsables.
• El cumplimiento de la normativa urbanística, turística y municipal aplicable.

Por tanto, la sentencia no elimina los controles administrativos, sino que devuelve a las comunidades autónomas el protagonismo en la regulación de estos alojamientos.

¿Qué ocurre con las plataformas digitales?

Las plataformas de alquiler de corta duración continúan sujetas a las obligaciones establecidas tanto por el Reglamento (UE) 2024/1028 como por la normativa española que permanece vigente.
Entre otras obligaciones, deberán seguir colaborando con las administraciones mediante la transmisión de información sobre los alojamientos anunciados y las operaciones realizadas, utilizando para ello la Ventanilla Única Digital.

¿Puede haber reclamaciones por parte de los propietarios?

La nulidad del procedimiento registral puede dar lugar a que algunos propietarios o empresas afectadas estudien la posibilidad de ejercitar acciones de responsabilidad patrimonial cuando acrediten haber sufrido perjuicios directamente derivados de la aplicación de los preceptos ahora anulados.
No obstante, la eventual existencia de un derecho a indemnización deberá analizarse individualmente en cada caso, ya que la sentencia no reconoce de forma automática ningún derecho indemnizatorio.

¿Qué cabe esperar a partir de ahora?

La sentencia no genera un vacío normativo ni elimina el control sobre los alquileres de corta duración.
Todo apunta a que el Gobierno impulsará una nueva regulación estatal que respete el reparto constitucional de competencias y permita coordinar los distintos registros autonómicos sin sustituirlos, en línea con el criterio que ya había defendido el Consejo de Estado durante la tramitación del Real Decreto.
Mientras tanto, las comunidades autónomas seguirán siendo las administraciones competentes para regular los requisitos de acceso y funcionamiento de las viviendas destinadas al alquiler turístico o de temporada.

Qué significa para ti

La sentencia del Tribunal Supremo supone un cambio relevante en la regulación de los alquileres de corta duración al confirmar que el Estado no puede imponer un Registro Único de ámbito nacional en una materia cuya competencia corresponde, en gran medida, a las comunidades autónomas.

No obstante, esta decisión no elimina las obligaciones de los propietarios. La normativa autonómica y local continúa plenamente vigente y seguirá determinando los requisitos que deben cumplir las viviendas destinadas al alquiler turístico o de temporada. En un entorno normativo en constante evolución, contar con un asesoramiento especializado resulta esencial para evitar incumplimientos, minimizar riesgos y actuar con plena seguridad jurídica.

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Preguntas frecuentes sobre la anulación del Registro Único de alquileres de corta duración