Hoy, 21 de septiembre de 2020, se ha publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la anticipada Ley 11/2020, de 18 de septiembre (esp., cat.), de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Esta ley de contención de rentas limita los alquileres y su fijación de la renta en viviendas en determinadas áreas del territorio catalán.
Nota: esta Ley introduce el concepto de “áreas con mercado de vivienda tenso”, a lo largo de este texto utilizaremos las siglas AMVT para referirnos a ese concepto.
¿Muy breve?
Se limita, por Ley, la renta máxima a percibir por el arrendamiento de vivienda habitual en determinadas áreas del territorio catalán. Las sanciones pueden oscilar entre 3.000 y 90.000€
¿La ley de contención de rentas, me afecta AHORA?
Sí.
Como veremos, las administraciones deben llevar a cabo determinados procedimientos para que el régimen de contención de rentas aplique en partes del territorio. Pero, al mismo tiempo, la Ley declara una serie de municipios como áreas con mercado de vivienda tenso desde la misma entrada en vigor de la Ley.
Estos municipios quedan declarados como AMVT por duración de un año, tiempo que tienen las administraciones competentes para seguir los trámites para la correcta declaración como AMVT o desistir de ella.
Al final de esta nota reproducimos la lista de municipios que, desde mañana (22/09/2020), son AMVT.
A menos que su administrador de fincas sea Bgestió, le recomendamos que antes de firmar cualquier nuevo contrato de arrendamiento se asegure de que ha tenido en cuenta esta Ley (11/2020).
¿A quién aplica?
- Arrendamientos de vivienda habitual (“residencia permanente”)
- Viviendas situadas en áreas con mercado de vivienda tenso (AMVT)
No aplicará a contratos sujetos a regímenes especiales como pueden ser: los contratos previos al 1 de enero de 1995, protección oficial, asistencial o alquiler social obligatorio.
Incluimos un esquema para saber si le aplica o no la Ley.
¿Mercado de vivienda tenso?
Aquellos municipios, o partes del mismo, en riesgo de “no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población”.
El artículo 2 de la Ley nos indica las condiciones que pueden dar lugar a la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso así como los entes facultados para proceder a tal declaración, o instarla, así como el procedimiento a seguir. Omitimos tales detalles por brevedad (sólo la administración pública puede instar el procedimiento).
La declaración como AMVT tendrá una duración máxima de 5 años, prorrogable ad infinitum.
¿Qué sucede si mi inmueble está en una AMVT?
Que la renta del alquiler queda limitada por Ley. Por un lado se fija la renta inicial, y luego se limita el régimen de actualización de la misma.
La renta inicial pactada queda limitada por dos conceptos:
- “el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano”.
- “la renta consignada en el último contrato de arrendamiento”, actualizada de acuerdo con el índice de garantía de competitividad.
Ambas limitaciones tienen excepciones que detallamos en los diagramas adjuntos.
Además, en el caso de que se formalicen varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea sobre distintas partes concretas, la suma de las rentas de los mismos deberá cumplir las limitaciones anteriores.
¿Cuál es el precio de referencia?
Obsérvese que la renta inicial pactada se basa en un nuevo concepto: el precio de referencia para el alquiler.
Este valor tiene un cálculo complejo basado en un índice de precios, restricciones de área, características del inmueble y/o obras de mejora.
Para simplificar la comprensión, adjuntamos un nuevo diagrama.
Gastos y servicios individuales
Al margen de la renta inicial pactada, podrá pactarse la asunción por parte del arrendatario de gastos generales y de servicios individuales, de acuerdo con la normativa de arrendamientos urbanos.
En tal caso, debe hacerse constar de forma desglosada, en cada pago, el importe de la renta y el importe de los gastos asumidos por el arrendatario.
Además, el arrendador deberá entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior y, si resultan inferiores a los pactados, deberá retornar la correspondiente diferencia.
Actualización de la renta
“En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley, la renta establecida por el contrato sólo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda”.
¿Qué pasa si no cumplo?
La ley contempla un régimen sancionador para el caso de incumplimiento por parte de los propietarios afectados, pero para su desarrollo nos remite a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.
Las sanciones pueden oscilar entre 3.000€ y 90.000€ aplicables siempre conforme al principio de proporcionalidad teniendo en cuenta distintos factores como la intencionalidad, la importancia del perjuicio causado o la reincidencia en la comisión de la infracción.
También deberá devolverse lo cobrado de más al arrendatario.
Nuevos requerimientos en los contratos
Los contratos afectados por esta Ley deben cumplir una serie de requisitos formales. Principalmente, deberá incluirse al contrato toda la información relevante para la determinación de la renta limitada.
- Se anexará un documento generado por el sistema de indexación de precios de alquiler, referido a la fecha de formalización del contrato.
- Se indicará el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior.
- Los márgenes superior e inferior se informarán cuando las partes acuerden modificar el índice en atención a las características especiales.
- Las características especiales que habiliten el incremento de la renta deberán constar en el contrato junto con los elementos que permitan su acreditación.
- Se hará constar la información relevante del último contrato de arrendamiento a los efectos de esta Ley (fecha de inicio y finalización, renta inicial) o la irrelevancia del mismo (por parentesco, vigencia, …).
¡Cuidado! Si no se hace constar el precio de referencia, se utilizará el índice en bruto como precio.
Conceptos relevantes
Esta Ley requiere comprender:
- El índice de referencia de precios de alquiler de viviendas (IRPAV): Se trata de un marco de referencia con el que cuentan los inquilinos para saber si su renta de alquiler se ajusta al precio de mercado, teniendo en cuenta las condiciones de la vivienda (zona geográfica, valor, etc).
- El indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC): Es un indicador fijado por la Ley de presupuestos de la Generalitat que sirve para valorar la situación de necesidad de cada inquilino para acceder o tener derecho a ciertas prestaciones. Para el ejercicio de 2020, su valor se encuentra fijado en 569,12€/mes (7.967,73€/año).
- El índice de garantía de competitividad: Referencia utilizada en algunos contratos de arrendamiento para la actualización de la renta (en lugar de aplicar el IPC). Se calcula a partir de la media del IPC de todos los países que tienen el euro como moneda oficial, con una pequeña corrección que tiene en cuenta la especial situación de pérdida de competitividad de España.
¿Qué pasa con los contratos en vigor?
La disposición transitoria primera establece que seguirán rigiéndose por la legislación anterior pero se aplicará la nueva Ley cuando se produzca una novación que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de renta
Las actualizaciones de renta previstas en el contrato y las prórrogas tácitas en principio no implicarían la aplicación de la nueva Ley, pues se modificarían elementos esenciales del contrato y se vaciarían de contenido tales previsiones. En cualquier caso, esta interpretación no es pacífica. Consulte siempre con un administrador de fincas colegiado.
Anexo. Municipios incluidos en la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso
- Badalona
- Barberà del Vallès
- Barcelona
- Blanes
- Calafell
- Castellar del Vallès
- Castelldefels
- Cerdanyola del Vallès
- Cornellà de Llobregat
- Esplugues de Llobregat
- Figueres
- Gavà
- Girona
- Granollers
- L’Hospitalet de Llobregat
- Igualada
- Lleida
- Manlleu
- Manresa
- Martorell
- El Masnou
- Mataró
- Molins de Rei
- Montcada i Reixac
- Montgat
- Olesa de Montserrat
- Olot
- Palafrugell
- Pallejà
- Pineda
- El Prat de Llobregat
- Premià de Mar
- Reus
- Ripollet
- Rubí
- Sabadell
- Salou
- Salt
- Sant Adrià de Besòs
- Sant Andreu de la Barca
- Sant Boi de Llobregat
- Sant Cugat del Vallès
- Sant Feliu de Guíxols
- Sant Feliu de Llobregat
- Sant Joan Despí
- Sant Just Desvern
- Sant Pere de Ribes
- Sant Vicenç dels Horts
- Santa Coloma de Gramenet
- Santa Perpètua de Mogoda
- Sitges
- Tarragona
- Terrassa
- Tortosa
- El Vendrell
- Vic
- Viladecans
- Vilafranca del Penedès
- Vilanova i la Geltrú
- Vilassar de Mar
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