Entrada en vigor

El 14 de juliol de 2026 va entrar en vigor la Llei 11/2026, de 9 de juliol, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, aprovada pel Parlament de Catalunya en l’exercici de les competències que corresponen a la Generalitat de Catalunya en matèria d’habitatge, que introdueix modificacions rellevants en l’àmbit residencial, principalment en:

• La Llei 18/2007, del dret a l’habitatge.
• La Llei 24/2015, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica.
• El Decret llei 1/2015, relatiu a mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització d’habitatges procedents d’execucions hipotecàries.
• La normativa relativa al Registre i dipòsit de fiances.

La reforma té com a objectius principals reforçar el control del mercat residencial, millorar els mecanismes d’informació de l’Administració, ampliar les obligacions de determinats propietaris i reforçar la protecció del dret a l’habitatge.

A continuació es resumeixen les principals novetats amb especial atenció als seus efectes pràctics.

Nova definició unificada de gran tenidor d’habitatge

Un dels principals canvis introduïts per la Llei 11/2026 és la modificació i unificació del concepte de gran tenidor d’habitatge, amb efectes en matèria d’habitatge, contenció de rendes, lloguer social i drets de tanteig i retracte.

Qui té la consideració de gran tenidor?

Tindran la consideració de grans tenidors:

• Entitats financeres, les seves filials immobiliàries, fons d’inversió i entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de processos de reestructuració bancària.
• Fons de capital risc i fons de titulització d’actius.
• Persones físiques o jurídiques que siguin titulars, per si mateixes o mitjançant un grup empresarial, de:
  • Més de 10 immobles urbans d’ús residencial situats en territori de l’Estat, o
  • 5 o més immobles urbans d’ús residencial situats a Catalunya.

A aquests efectes, no es té en compte únicament la propietat, sinó també la titularitat de drets de:

• Ús.
• Gaudi.
• Explotació.

Excepcions

No tindran la consideració de grans tenidors determinades persones jurídiques, entre elles:

• Promotors socials.
• Entitats amb més d’un 15% del seu parc immobiliari qualificat com a habitatge protegit destinat al lloguer.
• Entitats sense ànim de lucre dedicades a atendre situacions de vulnerabilitat residencial.

Còmput d’immobles per determinar la condició de gran tenidor

Per determinar si una persona física o jurídica assoleix els límits establerts, s’hauran de tenir en compte les regles següents:

• Les participacions individuals en règim de comunitat només computaran quan, acumulades, equivalguin a la titularitat completa d’immobles residencials.
  Per exemple, diverses participacions que conjuntament representin l’equivalent al 100% de cinc habitatges computaran com a cinc immobles.
• Quan un habitatge pertanyi a diversos titulars, serà suficient que un d’ells tingui la condició de gran tenidor perquè aquest habitatge quedi sotmès al règim corresponent.
• Quan una mateixa finca registral inclogui diverses unitats amb ús residencial independent, cadascuna computarà per separat encara que no hi hagi divisió horitzontal inscrita, sempre que es pugui acreditar mitjançant certificació registral o una altra documentació pública.

Aplicació temporal de la nova definició

La nova definició de gran tenidor no resulta aplicable als contractes d’arrendament subscrits abans del 31 de juliol de 2026.

Per tant, les noves obligacions vinculades a aquesta condició afectaran els contractes formalitzats amb posterioritat a aquesta data.

Es recomana revisar la cartera immobiliària per identificar quins propietaris adquireixen la condició de gran tenidor en els nous contractes que es formalitzin a partir de l’1 d’agost de 2026.

Conseqüències pràctiques de la condició de gran tenidor

La condició de gran tenidor pot implicar:

• Aplicació del règim específic de contenció de rendes quan resulti procedent.
• Obligació d’informar d’aquesta condició en la publicitat i en els contractes d’arrendament d’habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat.
• Obligació de formular, en els supòsits legalment previstos, una oferta de lloguer social amb caràcter previ a determinades demandes de desnonament o execucions hipotecàries, d’acord amb la Llei 24/2015.
• Obligació d’inscripció en el Registre de grans tenidors d’habitatge quan aquest sigui plenament operatiu.

Fins que el Registre no estigui operatiu, la informació s’haurà de comunicar provisionalment a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya mitjançant el formulari habilitat.

Així mateix, en determinats supòsits, la transmissió d’habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat per part de persones jurídiques considerades grans tenidores pot quedar sotmesa als drets de tanteig i retracte de la Generalitat de Catalunya.

Diferència respecte a la consideració fiscal de gran tenidor

La nova definició de gran tenidor prevista per la normativa d’habitatge s’aplica exclusivament a efectes de:

• Contenció de rendes.

• Obligacions en matèria d’habitatge.

• Lloguer social.

• Drets de tanteig i retracte.

A efectes tributaris continuarà sent aplicable la definició prevista en la normativa fiscal catalana.

A aquests efectes, tindrà la consideració de gran tenidor qui:

• Sigui propietari de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda residencial superior a 1.500 m² situats a Catalunya; o
• Sigui titular de 5 o més immobles urbans d’ús residencial situats en municipis declarats zones de mercat residencial tensionat.

Aquesta consideració pot tenir conseqüències fiscals en determinades operacions immobiliàries.

Nova regulació del lloguer d’habitacions

La Llei 11/2026 regula expressament l’arrendament d’habitacions amb l’objectiu d’evitar que la fragmentació d’habitatges pugui utilitzar-se per eludir les normes de contenció de rendes.

La regulació inclou:

• Arrendaments d’habitacions.

• Cessions d’ús.

• Subarrendaments.

• Qualsevol altra fórmula jurídica que tingui un efecte equivalent.

Sempre que atribueixin, a canvi d’una contraprestació econòmica, l’ús exclusiu d’una habitació amb dret a l’ús d’espais comuns.

Obligacions principals:

• Dipòsit obligatori de la fiança en els mateixos termes que en l’arrendament d’habitatge complet.
• Inscripció de les dades del contracte i comunicació de la seva finalitat al Registre de Fiances.

Ampliació del concepte de renda a efectes de contenció

S’introdueix un concepte més ampli de renda.

A aquests efectes, es considera renda qualsevol import, directe o indirecte, que hagi de satisfer la part arrendatària, incloent-hi:

• Renda principal.
• Despeses generals.
• Serveis individualitzats.
• Quotes.
• Repercussions de despeses.

Així mateix:

• Es prohibeix utilitzar negocis jurídics, estructures contractuals o clàusules l’objectiu de les quals sigui evitar l’aplicació del règim de contenció de rendes.

• No es podran repercutir a la part arrendatària les despeses de gestió immobiliària ni les despeses derivades de la formalització del contracte quan corresponguin legalment a l’arrendador.

Cèdula d’habitabilitat, publicitat i contractes d’arrendament

La reforma modifica determinades obligacions relacionades amb la cèdula d’habitabilitat.

Principals novetats:

• Deixa de ser obligatori indicar la referència de la cèdula d’habitabilitat en l’oferta o publicitat del contracte d’arrendament.

• Es manté la prohibició de comercialitzar o publicitar habitatges destinats a ús residencial sense disposar de la cèdula d’habitabilitat corresponent.

La manca de cèdula:

• En el moment de la publicitat.
• En el moment de formalitzar el contracte d’arrendament, subarrendament o qualsevol negoci jurídic que permeti l’ús residencial.

Pot constituir una infracció administrativa lleu, amb sancions previstes d’entre 3.000 i 9.000 euros.

Mecanisme de regularització voluntària de rendes

Quan en un procediment d’inspecció administrativa es detecti que el preu satisfet supera fins a un 5% l’import màxim legal permès, l’Administració podrà requerir una regularització voluntària.

El requeriment podrà consistir en:

• Adaptar el contracte al preu màxim legal.

• Retornar les quantitats cobrades indegudament a la part arrendatària.

Si la propietat acredita el compliment íntegre del requeriment dins del termini concedit i no hi ha reincidència:

• No s’iniciarà expedient sancionador per aquest concepte.

No obstant això, la notificació del requeriment interromp el termini de prescripció de la possible infracció.

Modificacions de la Llei 24/2015: protecció davant de situacions de vulnerabilitat residencial

La reforma manté i reforça els mecanismes de protecció davant de situacions d’emergència residencial.

Les modificacions afecten principalment:

• Persones en situació de vulnerabilitat.
• Procediments de pèrdua d’habitatge habitual.
• Obligacions de determinats propietaris, especialment grans tenidors.

Es manté com a objectiu principal evitar situacions d’exclusió residencial i reforçar els mecanismes de protecció abans de la pèrdua de l’habitatge habitual.

Modificacions del Decret llei 1/2015: drets de tanteig i retracte

La reforma manté i reforça els mecanismes d’intervenció pública sobre determinades transmissions d’habitatges.

La Generalitat podrà exercir drets de tanteig i retracte amb la finalitat de:

• Incrementar el parc públic d’habitatge.
• Evitar la pèrdua d’habitatges destinats a l’ús residencial.
• Facilitar l’accés a l’habitatge assequible.

La Llei 11/2026 reforça el paper de la Generalitat en la regulació del mercat residencial, incrementant les obligacions d’informació, control i col·laboració de determinats propietaris i operadors immobiliaris.

El seu impacte principal afecta:

• Societats propietàries d’immobles.

• Grups immobiliaris.

• Grans tenidors.

• Empreses que gestionen habitatges en lloguer.

Aquestes entitats hauran de revisar les seves carteres immobiliàries, contractes d’arrendament i obligacions administratives per adaptar-se al nou marc normatiu.

Des de Blegal posem a disposició dels nostres clients un servei integral de gestió de propietats i assessorament dirigit a propietaris immobiliaris, arrendadors i empreses amb patrimoni residencial, ajudant-los a analitzar la seva situació, revisar les seves obligacions i adaptar els seus procediments de gestió a la nova normativa.

Comptem amb un equip multidisciplinari amb experiència en les àrees immobiliària, legal, fiscal i laboral, que permet oferir una visió global i personalitzada davant els canvis normatius que puguin afectar cada situació concreta.

Estem a la teva disposició per resoldre qualsevol dubte sobre l’aplicació pràctica d’aquesta normativa.

Foto de Jorge Salvador a Unsplash

Preguntes freqüents sobre les novetats en habitatge a Catalunya (Llei 11/2026)