El alquiler por temporadas, o turístico, ha experimentado un auge importante en los últimos años, en parte gracias al impulso de plataformas como Airbnb.

Las plataformas como Airbnb se han convertido en la herramienta perfecta para alquilar inmuebles enteros o parte de ellos, ofreciendo un servicio rápido, de economía colaborativa, en el que el arrendador puede optimizar de forma más rápida sus inmuebles vacíos y el arrendatario disfrutar de una amplia oferta de alojamiento, desde habitaciones hasta chalets, con un amplio espectro de precios.

Poder alquilar durante tiempos cortos un piso o una casa por un precio a veces inferior al de una habitación de hotel y que además lo puedes compartir con tus amigos ha hecho que estas plataformas se hayan convertido en la favoritas de los propietarios de inmuebles para alquilarlos.

Pero toda fuente de ingresos va acompañada de la voracidad recaudatoria del Estado: los ayuntamientos deambulan por las plataformas a la caza de pisos irregulares (sin licencia) y la agencia tributaria busca ingresos sin declarar e impuestos sin repercutir.

En esta nota explicamos a qué tipo de impuestos está sujeto el arrendamiento de un inmueble turístico (ie: a través de Airbnb) y cómo tributarlo.

La actividad de arrendar un inmueble es una prestación de servicios sujeta al IVA.

El arrendamiento de viviendas vacacional o de temporada es una modalidad del arrendamiento de inmuebles. El arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda está exento bajo las condiciones que establece el artículo 20. Uno. 23º de la LIVA.

La exención no se aplica entre otros supuestos los siguientes:

  1. e) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. f) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.

La interpretación de lo previsto en la letra e) de acuerdo con las consultas de la DGT sobre la cuestión es:

En cuanto al concepto “servicios complementarios propios de la industria hotelera”, el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, antes recogido, pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.

Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad. Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan: ­

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario. ­
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario. ­
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles). ­
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Por lo tanto, la aplicación de la exención dependerá del tipo de servicios complementarios al alquiler de la vivienda, teniendo en cuenta que la DGT nos aclara aquellos que no entran dentro de la consideración de servicios hoteleros.

 Si se prestan efectivamente servicios hoteleros, el arrendamiento quedará sujeto a IVA al tipo reducido del 10% que el arrendador deberá repercutir al cliente.

 Por otra parte, tampoco se aplica la exención cuando el arrendatario es una persona jurídica.

En términos generales las operaciones análogas a las realizadas por airbnb donde no se prestan servicios complementarios de hostelería y donde el portal cobra por los servicios prestados de mediación (repercutiendo IVA), el arrendamiento de temporada o vacacional está exento de IVA.

 IRPF

Las rentas recibidas serán rendimientos del capital inmobiliario, excepto que estén afectos a una actividad económica.

En el caso de arrendamiento de inmuebles el artículo 27.2 de la LIRPF exige:

…, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En el caso más habitual que no se cumpla la citada condición el arrendador declarará los rendimientos deduciendo los gastos incurridos de acuerdo con lo previsto en la LIRPF, integrando el rendimiento neto en la base imponible general.

Licencia municipal

En Cataluña es necesario para alquilar la vivienda para uso vacacional solicitar una licencia.

Requisito para solicitar la licencia:

  1. Que el inmueble disponga de cédula de habitabilidad, sin que pueda ser ocupada por más usuarios que los indicados en la cédula.
  1. Que esté convenientemente equipado
  1. Que si forma parte de una comunidad de propietarios la actividad no está prohibida o restringida por sus estatutos.

Las licencias las concede cada ayuntamiento a los que debe dirigirse la solicitud.

En el caso del Ayuntamiento de Barcelona la concesión de licencias está congelada.

Cada ayuntamiento fija la tasa que hay que abonar para la concesión de la licencia.

Una vez obtenida la licencia, está debe aparecer en la oferta que se realice de la vivienda.

Para este tipo de licencias la estancia máxima permitida es de 31 días naturales y se debe disponer de hojas de reclamaciones.

Impuesto sobre la estancia turística en Cataluña

La estancia de los clientes está gravada por la llamada tasa turística que debe ser liquidada por el arrendador, en calidad de sustituto del contribuyente, mediante el modelo 950 con periodicidad trimestral que se debe presentar ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

La tasa se paga por huésped y día, estando limitada a un máximo de 7 días de estancia.

Los menores de 16 años están exentos de la tasa.

La cuota tributaria para este tipo de establecimientos es de 0,65 € persona/día o fracción en inmuebles situados en la ciudad de Barcelona y 0,45 € persona/día fracción para el resto de municipios de Cataluña.

El cómputo del día (24h) se iniciará desde las 12 h del mediodía. En el caso de que exista un mediador en el arrendamiento, el mediador, por ejemplo airbnb, se convierte en responsable solidario del ingreso del impuesto.

Impuesto sobre estancias turísticas en Baleares

El obligado al pago es el arrendador como sustituto del contribuyente mediante modelo 702 que se presentará del 1 al 20 de septiembre ante la Agencia Tributaria de las Islas Baleares.

Los menores de 16 años están exentos de la tasa.

La cuota tributaria para este tipo de establecimientos es de 1 € persona/día o fracción.

El cómputo del día (24h) se iniciará desde las 12 h del mediodía.

Bonificaciones

La cuota tributaria líquida se obtendrá del resultado de aplicar las siguientes bonificaciones:

a) Una bonificación del 50 % sobre la cuota tributaria íntegra para las estancias que se realicen en temporada baja.

b) Una bonificación del 50 % sobre la cuota tributaria íntegra –o, en su caso, minorada por la aplicación de la bonificación anterior correspondiente a los días noveno y siguientes en todos los casos de estancias en un mismo establecimiento turístico superiores a los ocho días.

c) A los efectos de la bonificación a que se refiere la letra a) del apartado anterior, se entiende por temporada baja el periodo comprendido entre el 1 de noviembre de cada año y el 30 de abril del año siguiente.

En el caso de que exista un mediador en el arrendamiento, el mediador, por ejemplo airbnb, se convierte en responsable solidario del ingreso del impuesto.

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